Localización residencial en el suelo rústico de un espacio natural protegido periurbanoel caso de la reserva de la biosfera de Urdaibai

Résumé

La nominación de un espacio geográfico como protegido implica clasificar su superficie en función de su fragilidad ecológica y establecer unos criterios reguladores de cada zona. Esa intervención en los usos del suelo y en los actos de construcción supone modificar las prácticas previas a la declaración, lo que tiene consecuencias en numerosas actividades agrícola, ganadera, forestal, turística y urbanística, entre otras- El objetivo principal de la investigación ha consistido en determinar si la calificación de un espacio como protegido, cumple un papel importante en la demanda y localización de la vivienda. Con este fin, han sido comparadas las fincas viviendas y terrenos pertenecidos- localizadas sobre el suelo rústico de la Reserva de la Biosfera de Urdaibai (RBU) con las ubicadas en su espacio circundante, caracterizado también por su alta calidad paisajística y ecológica. La investigación aplicada ha permitido contrastar los efectos que la declaración de espacio protegido tiene sobre la cuantía de suelo disponible para uso residencial, así como sobre la demanda -en aras a las cualidades medioambientales, paisaje, biodiversidad, etc.- y en definitiva sobre los precios. El precio de las fincas depende de su cuantía y demanda, pero no depende de la dimensión de la superficie de los terrenos asociados a la vivienda sino de la superficie que impone la legislación para poder construir. También se ha contrastado que la atracción de un entorno natural protegido no es tan importante para los demandantes como a priori cabría pensar sino que existen otros determinantes de localización tanto o más importantes que dicho valor como la cercanía a Bilbao o a las vías de comunicación rápidas. La hipótesis de la naturbanización ha quedado subordinada a la localización periurbana. Asimismo, y entre otros resultados se obtiene que el crecimiento urbanístico se está localizando en el suelo rústico y no en los suelos establecidos como más aptos para dicho uso -suelo urbano y urbanizable-.