La problemática de los suelos rústicos periurbanosun análisis de precios hedónico espacial de la reserva de la biosfera de Urdaibai y zonas limítrofes

Résumé

Esta tesis analiza el mercado del suelo rústico periurbano en un Espacio Natural Protegido, como es la Reserva de la Biosfera de Urdaibai, y en zonas limítrofes. SE trata de explicar el peso que tienen las diferentes características de la tierra rústica situada relativamente cercana a una ciudad como Bilbao en la determinación de su precio. La creación de una base de datos propia a partir de las transacciones de terrenos rústicos de los municipios de Urdaibai y de otras localidades situadas fuera de ese Espacio Natural Protegido, permite comparar lo que sucede en ambos entornos. Se plantea un modelo hedónico espacial en el que, además de incluir variables como la dimensión del terreno, la distancia al centro urbano o la pertenencia a la Reserva, se incluyen los llamados "efectos espaciales": la autocorrelación espacial y la heterogeneidad espacial. El análisis econométrico espacial permite deducir diferencias en la determinación del precio de los terrenos rústicos dentro y fuera de un Espacio Natural Protegido. Asimismo, los altos precios observados, tanto dentro de la Reserva de la Biosfera de Urdaibai como en las localidades limítrofes, permiten intuir un uso residencial creciente de los suelos rústicos estudiados.